Hoy voy a compartir una estrategia de inversión inmobiliaria un poco extraña, pero también un poco genial, para que aprendas cómo jubilarse antes de tiempo con propiedades en renta.
Quiero aclarar que yo no he aplicado esta estrategia, y que tampoco conozco a alguien que lo haya hecho en la vida real.
No se trata tanto de la estrategia en sí, sino de comprender el concepto de "deuda buena" y por qué no tendría nada de malo deber una hipoteca, o dos, o 15 cuando decidas jubilarte.
Dale una leída y a ver qué te parece.
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Retírate dentro de 15 años con 15 propiedades en renta
Así es cómo puedes crear un portafolio de inversiones inmobiliarias que genere ingresos pasivos para tu jubilación:
Año 1
Compra una propiedad para rentar con una hipoteca a 15 años.
Supongamos que la propiedad sólo genera suficientes ingresos con la renta para cubrir la hipoteca y los gastos mensuales prorrateados, como impuestos, seguros, mantenimiento, etc.
Entonces, dentro de 15 años serás el propietario de la propiedad de forma gratuita.
Año 2
Compra otra propiedad para rentar, similar a la primera, con otra hipoteca a 15 años.
Como la propiedad que compraste el primer año, sólo te tienes que asegurar de que el dinero de la renta alcance para pagar la hipoteca y todos los gastos mensuales.
No es necesario que genere un flujo de efectivo positivo, solo necesita alcanzar un punto de equilibrio. Después de 15 años, se amortizará por completo.
Año 3
Repite lo mismo. Compra otra propiedad para rentar con una hipoteca a 15 años cuyos ingresos mensuales cubran la hipoteca y los gastos mensuales.
Mismo trato que las dos últimas propiedades.
A estas alturas podrías estar pensando: ¿tres propiedades inmobiliarias en renta en tres años? ¡Eso es ridículo! ¿Cómo voy a poder pagar eso?
Bueno, la propiedad de inversión no tiene que ser grande o costosa. Como estoy en México, digamos que cada una tiene un precio de compra de aproximadamente $600 mil pesos (aproximadamente $30 mil dólares americanos), y que pagas el 20% como enganche. Esto es $120 mil de tu bolsillo cada año.
Además, ten en cuenta que este es un "escenario ficticio y perfecto", así que solo juega por un segundo y ve cómo termina.
Año 4
Compra otra propiedad, hipoteca a 15 años, como las últimas.
Años 5, 6, 7... 15
Sigue comprando una propiedad cada año, y para el final del año 15 tendrás 15 propiedades inmobiliarias en renta.
Aquí es donde comienza la diversión
Año 16
En este punto, ya no hay necesidad de comprar casas nuevas. La primera casa que compraste en el Año 1 debería estar totalmente pagada.
Ahora lo que tienes que hacer es ir al banco y refinanciar la casa 1. Comenzarás otra hipoteca de 15 años, asegurándote de que la propiedad una vez más esté en equilibrio con suficientes ingresos de la renta para cubrir los gastos.
El dinero que obtengas del refinanciamiento ya es tuyo. Y lo mejor de todo, es que es libre de impuestos, puesto que ese dinero no proviene de un ingreso, sino de un “préstamo” que te está haciendo el banco.
En nuestro escenario ficticio, la casa tiene un valor de $600 mil (esto sin tomar en cuenta la apreciación que tuvo durante 15 años). Con este valor obtendrías alrededor de $480 mil en ingresos en efectivo para vivir durante todo el año 16.
Puedes dejar tu trabajo, decirle adiós a tu jefe y jubilarte anticipadamente, disfrutando de independencia financiera durante un año completo con el dinero que acabas de obtener.
Año 17
En este momento, la propiedad que compraste en el año 2 estaría totalmente pagada.
Puedes ir al banco y refinanciar y obtener otros $480 mil en efectivo, libre de impuestos, con los que podrás vivir el año 17.
Año 18
Puedes refinanciar la propiedad 3 ahora que está totalmente pagada. Otros $480 mil en efectivo, libres de impuestos, para vivir durante el año 18.
Años 19, 20, 21… 30
Haces lo mismo con la propiedad número 4, y sigues repitiendo el proceso una y otra vez con el resto de las propiedades.
Cada año nuevo, durante el resto de tu vida, obtendrás $480 mil en efectivo y libre de impuestos para vivir, y cada año tendrás otra propiedad totalmente pagada para refinanciar.
Nunca necesitarás vender una propiedad y podrás retirarte a pesar de tener 15 hipotecas pendientes de liquidar.
Teoría vs realidad
¡Todo esto suena como un plan mágico de jubilación! Pero, cuando pones en práctica la teoría, te encontrarías con algunos obstáculos.
No sería imposible, pero si muy poco probable.
A continuación listo algunos de los problemas que te podrías encontrar al ejecutar el plan:
Es difícil encontrar propiedades que generen suficiente flujo de efectivo para amortizar una hipoteca a 15 años
No imposible, solo difícil.
Podría ser fácil en algunas épocas, como cuando existe una caída en el mercado inmobiliario, pero sería muy difícil cuando la economía esté en auge y la vivienda sea cara.
Al igual que no esperarías que el mercado de valores subiera continuamente durante 15 años consecutivos, es improbable un mercado inmobiliario lineal durante 15 años, por lo que probablemente no debes contar con esto para la planificación de tu jubilación.
¿Conoces un banco que te permita tener 15 hipotecas?
Yo tampoco.
Personalmente, la cantidad máxima de hipotecas que tuve al mismo tiempo fueron cuatro, y eso fue con cuatro bancos diferentes.
Cada hipoteca se vuelve cada vez más difícil de obtener y requieres buenas relaciones bancarias.
De nuevo, no imposible, simplemente extremadamente difícil.
Necesitarías un fondo de emergencia bastante considerable en caso de que las cosas salieran mal con las propiedades.
Estimando un mínimo de $40 mil pesos en reservas para cada propiedad, este plan también debería incluir un fondo de reserva en efectivo de $600 mil, lo que significa menos dinero para tu portafolio de ahorros e inversiones.
Tu portafolio para la jubilación no tendría diversificación.
A menos que puedas permitirte invertir también en otros tipos de inversión, dependerás 100% del mercado inmobiliario.
Poner todos los huevos en una canasta es un poco tenebroso.
Ser propietario de bienes raíces puede ser un problema también.
Administrar una propiedad consume tiempo y esfuerzo. Muchas personas se atrasan con el pago de la renta y siempre hay reparaciones inesperadas que hacer.
Entonces, para que este plan de 15 años funcione, todos los planetas se tendrían que alinear perfectamente a tu favor.
Pero por el otro lado, ¡hay elementos geniales en este plan para poderse retirar con bienes raíces!
Aunque es muy improbable, ¡no puedes ignorar lo creativa que es esta estrategia de jubilación!
Incluso si alguien comenzara a comprar propiedades en el año 1 y se quedara sin “energía” en los años 5 o 6, todavía estaría en una excelente posición financiera más adelante en la vida.
Esto es lo que me encanta del concepto en general:
Es un gran ejemplo de lo que es "buena deuda".
El hecho de que puedas pedir dinero prestado al banco, libre de impuestos y gastarlo como quieras, y que otras personas paguen las hipotecas es pura genialidad.
Si la usas correctamente, la deuda puede ser una gran ventaja para tu plan de jubilación.
En realidad es un plan bastante conservador.
Comprar propiedades pequeñas con un apalancamiento bajo es sostenible y no es demasiado agresivo ni codicioso.
El trabajo duro al principio vale mucho más tarde.
Hay mucha flexibilidad y múltiples escenarios de salida.
Algunas casas podrían ser puestas en hipotecas a 30 años y tener una ganancia mensual con la renta.
Algunas las podrías vender, o incluso no refinanciarlas y generar un flujo de efectivo mensual si así lo deseas.
Apreciación de los bienes raíces.
Con el aumento de los valores de la vivienda y los aumentos de la renta a lo largo de los años, podrías sacar más y más dinero cada año durante tu jubilación.
La apreciación ayudaría a mantenerte al día con la inflación y el aumento de los gastos.
¡Tu turno!
Ningún plan de jubilación se lleva a cabo perfectamente. Como dije antes, esta historia trata menos sobre la estrategia exacta y más sobre el concepto.
Tener hipotecas en muchas propiedades en renta puede ser una gran ventaja en tu jubilación, y esa deuda se puede usar como ingreso.
¿Qué te ha parecido la estrategia? ¿Harías esto? ¿Conoces a alguien que esté haciendo esto actualmente, o algo parecido? ¡Seguro que me encantaría chatear con ellos!
Déjame tus comentarios acá abajo.